Sociétés de placements immobiliers

Les sociétés de placements immobiliers sont l’équivalent des SICAV et des fonds communs de placements (FCP) dans le domaine immobilier.

De quoi s’agit-il ?

Ces sociétés correspondent aux S.I.C.A.V. et aux FCP dans le domaine immobilier. Elles se chargent de constituer et de gérer un parc immobilier locatif avec les capitaux déposés par les épargnants. Les souscripteurs, au même titre que les investisseurs privés, reçoivent des plus-values sur les parts des immeubles qu’ils détiennent.

Il existe trois catégories de sociétés immobilières. Elles sont avantageuses à plusieurs titres :

elles permettent à des personnes, n’ayant pas des sommes suffisantes pour acheter à elles seules des appartements locatifs, d’investir dans l’immobilier. L’idéal dans une famille pour faciliter la future transmission de patrimoine entre parents et enfants;
elles les déchargent de la gestion de leur capital. Ces sociétés se chargent en effet des relations avec les locataires (souscription des contrats d’assurance, rédaction des contrats de location, perception des loyers, entretien des immeubles, etc.),
le placement est beaucoup plus liquide. Il est plus facile de revendre les parts ou les actions de ces sociétés que de revendre par soi-même un immeuble,
il est aussi beaucoup plus sûr. Le patrimoine est constitué par des parts de plusieurs immeubles. Si la valeur d’un d’entre eux diminue, celle des autres peut augmenter et équilibrer les pertes.

Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier)

Elles ont pour objectif d’acquérir et de gérer un parc immobilier locatif composé de locaux d’habitation ou de locaux commerciaux (bureaux, boutiques…).

Les porteurs de parts reçoivent des revenus chaque trimestre sur les loyers et accumulent des plus-values sur leur capital investi (la part prend de la valeur en fonction du marché de la Pierre).

La rentabilité varie d’une SCPI à l’autre en fonction notamment :

  • de la composition du parc immobilier (implantation, qualité des locaux),
  • des locataires qui occupent ces immeubles (PME, grandes entreprises, commerçants…),
  • de la politique de la SCPI. Certaines privilégient le rendement des loyers, d’autres l’augmentation de la valeur du capital.

Cependant il faut savoir que la rentabilité des locaux commerciaux est nettement supérieure à celle des logements privés.

La liquidité du placement n’est pas totale. Les parts de SCPI ne sont pas cotées en Bourse. Les revendeurs sont donc tributaires de la demande. Il faut compter 1 à 3 mois pour trouver preneur. Toutefois, il faut savoir que les SCPI ne peuvent pas émettre de nouvelles parts tant que leurs souscripteurs n’ont pu se défaire des parts qu’ils voulaient vendre.
Fiscalité :

Les plus-values réalisées lors de la revente des parts sont imposées de la manière suivante :

  • si la revente se fait moins de 2 ans après l’acquisition : elle est soumise en totalité à l’impôt sur le revenu foncier après un abattement de 6 000 F,
  • si la revente a lieu plus de 2 ans après l’achat : elle est soumise à l’impôt pour un montant corrigé de l’érosion monétaire et avec un abattement de 5 % par année de détention au-dessus de la deuxième (ce taux s’applique aux plus-values réalisées depuis le 26/6/93). L’imposition est donc très faible.

A noter : La souscription, par des personnes physiques, au capital des SCPI peut ouvrir droit à la réduction d’impôt pour aide à l’investissement locatif. Elles bénéficient de plus d’une déduction forfaitaire majorée sur les revenus fonciers venant de ces parts.
Où s’adresser ?
À l’organisme gestionnaire de la SCPI (banque, groupe financier…).
Un investissement minimum est demandé (120 F à 13 000 F environ).

Prévoir des frais :

  • d’entrée : 10 % du capital souscrit,
  • de sortie 4,80 % (droits d’enregistrement).

Les SII (sociétés d’investissement immobilier)

Ces sociétés anonymes ont pour objet l’exploitation d’immeubles locatifs en France consacrés pour les 3/4 au moins à l’habitation.

Les souscripteurs achètent des actions de ces sociétés qui sont cotées en Bourse. Ils reçoivent les bénéfices tirés des loyers sous forme de dividendes.

Ce placement cumule en fait les avantages liés aux actions (rentabilité, liquidité) avec la sécurité liée à la Pierre (la Pierre est plus sûre que le bénéfice d’une entreprise sur lequel reposent les actions mobilières).

La liquidité du placement est totale puisqu’il s’agit d’actions négociées en Bourse chaque jour. C’est le gros intérêt de ce placement par rapport à un placement Pierre ordinaire qui bloque le capital pour de nombreuses années.

Fiscalité :

Les dividendes distribués ne donnent pas droit à l’avoir fiscal. Mais en cas de distribution de plus-values à long terme de la vente d’immeubles, un crédit d’impôts est accordé. Il est égal à la moitié des sommes nettes distribuées.
Les dividendes ne sont pas soumis à la retenue à la source de 25 % pour les actionnaires ne résidant pas en France.

Les SICOMI (sociétés immobilières pour le commerce et l’industrie).

Ce sont des sociétés anonymes ou SARL qui ont pour objet la construction et la location d’immeubles non équipés à usage professionnel (bureaux, boutiques, locaux industriels…) pouvant se trouver à l’étranger.

Leurs actions peuvent être cotées en Bourse.

Ce placement a les mêmes caractéristiques que les SII (avantages liés aux actions + sécurité de la Pierre). Il cumule en plus les avantages liés aux loyers commerciaux comme les SCPI (le prix des loyers commerciaux progresse plus vite que celui des locaux d’habitation puisqu’il n’est pas soumis à l’indice du coût de la construction). Les actions de SICOMI peuvent constituer des valeurs de fonds d’un portefeuille immobilier.

La rentabilité est variable. Les actionnaires reçoivent 85 % au moins de la fraction exonérée de leurs bénéfices.
La liquidité est totale pour les actions cotées en Bourse. Les SICOMI non cotées en Bourse sont tenues de reprendre les titres que leurs actionnaires veulent vendre.

 

Ces actions bénéficient du même régime fiscal que les actions mobilières. Comme les actions de SII, elles ne donnent pas droit à l’avoir fiscal.
Bon à savoir
Le contribuable achetant entre le 1er janvier 1985 et le 31 décembre 1997 des titres émis pour la constitution ou l’augmentation du capital de SII ou de SCPI construisant ou acquérant des logements neufs affectés pour 75 % au moins de leur superficie à usage d’habitation situés en France (90 % pour les souscriptions réalisées à partir du 18/9/91) peut bénéficier de la même réduction d’impôt que tout particulier acquérant un logement destiné à la location (voir Réductions d’impôt , paragraphe  » acquisition ou construction de logements neufs destinés à la location « ). Il doit fournir au fisc les pièces suivantes :

  • l’engagement de conserver les titres pendant 6 ans,
  • une attestation délivrée par la société émettrice.
  • Il faut déposer les titres sur un compte ouvert dans la société dans les 30 jours qui suivent la date limite de la déclaration des revenus et joindre chaque année à la déclaration des revenus, le détail des mouvements du compte.
  • La réduction est calculée sur la totalité du montant de la souscription, si celle-ci est réalisée à partir du 18/9/91.

Les détenteurs de parts de SCPI bénéficient également, pour la détermination des revenus fonciers provenant de leurs parts (chaque SCPI communique à ses souscripteurs, en début d’année, le montant et la nature des revenus perçus : ils ne sont en effet pas tous considérés comme revenus fonciers), de la déduction sur les revenus fonciers (voir Déductions sur le revenu imposable ,  » Revenus fonciers « ).

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